Derechos como inquilino

La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU)

La LAU (Ley 29/1994, modificada por el RDL 7/2019) es la norma que regula los alquileres de vivienda en España. Todo lo que tu casero puede o no puede hacer está aquí.

Duración mínima del contrato

• Si el arrendador es persona física: duración mínima de 5 años (el inquilino puede irse antes con preaviso).
• Si el arrendador es persona jurídica (empresa, fondo de inversión): duración mínima de 7 años.
• Una vez finalizado el plazo, si ninguna parte comunica su voluntad de no renovar con 4 meses de antelación (arrendador) o 2 meses (inquilino), el contrato se prorroga automáticamente por 3 años más.

La fianza: cuánto y cuándo te la devuelven

• La fianza legal es de 1 mensualidad de renta para vivienda habitual (2 meses para uso distinto de vivienda).
• El casero está obligado a depositarla en el organismo autonómico correspondiente (INCASÒL en Cataluña, IVIMA en Madrid, etc.).
• Al finalizar el contrato, tiene 1 mes para devolvértela. Si no lo hace, la fianza devengará el interés legal del dinero.
• Solo puede retener fianza por desperfectos distintos del desgaste normal por el uso.

Actualización de renta

• Durante la vigencia del contrato, la renta solo puede actualizarse en la fecha de aniversario.
• Desde 2024, la actualización está vinculada al índice de referencia de arrendamientos que publica el INE (no al IPC general como antes).
• Si tu contrato es anterior a 2024 y se pactó la actualización por IPC, se aplica lo pactado hasta la siguiente renovación.

Obras y reparaciones: quién paga qué

• Reparaciones necesarias (fontanería, calefacción, estructura): las paga el arrendador, salvo que el daño sea culpa del inquilino. No puede repercutirlas en la renta.
• Obras de mejora: las puede hacer el arrendador, pero necesita avisar con 3 meses de antelación y el inquilino puede desistir del contrato si le afectan significativamente.
• Pequeñas reparaciones por desgaste normal del uso: las paga el inquilino (un grifo que gotea, una persiana atascada, etc.).

Desahucio express: qué es y cómo protegerte

El desahucio express (Ley 1/2000 de Enjuiciamiento Civil) es un procedimiento judicial acelerado que permite al arrendador recuperar la vivienda por impago de renta.

Cómo funciona:

1. El casero presenta demanda de desahucio por falta de pago.
2. El juzgado te notifica y tienes 10 días hábiles para:
   • Pagar la totalidad de lo adeudado (enervación del desahucio: solo puedes usarlo una vez).
   • Oponerte alegando que no debes o que hay defectos en la demanda.
   • No hacer nada (se dicta decreto de lanzamiento).

Protección para vulnerables: Si acreditas situación de vulnerabilidad económica, puedes solicitar la suspensión del lanzamiento. Los servicios sociales deben intervenir para ofrecerte una alternativa habitacional.

Preaviso para irte del piso

• Pasados los primeros 6 meses, puedes irte con un preaviso mínimo de 30 días.
• Si te vas antes de los 6 primeros meses, el casero puede reclamar una indemnización (si se pactó en el contrato): 1 mensualidad por cada año que falte por cumplir, prorrateando los periodos inferiores.
• El preaviso debe ser por escrito (un email con acuse de recibo vale).