Comunidades de propietarios y la LPH: juntas, morosos, gastos y como impugnar acuerdos

Comunidades de propietarios: guía práctica de la LPH

La convivencia en régimen de propiedad horizontal afecta a millones de españoles. La Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal (LPH), modificada en multiples ocasiones (la última reforma sustancial por la Ley 8/2013 y el Real Decreto-ley 7/2019), regula los derechos y obligaciones de los propietarios, el funcionamiento de las juntas, la gestión de gastos comunes y los mecanismos de impugnación. Esta guía aborda las cuestiones prácticas más frecuentes.

Estructura orgánica de la comunidad

La LPH establece los siguientes órganos de gobierno de la comunidad (art. 13 LPH):

• Junta de propietarios: Órgano supremo de decisión. Todos los propietarios tienen derecho a asistir y votar.
• Presidente: Elegido entre los propietarios, ostenta la representación legal de la comunidad en juicio y fuera de el (art. 13.3 LPH). El cargo es obligatorio y dura un año, salvo que los estatutos dispongan otra cosa.
• Vicepresidente(s): Opcional. Sustituye al presidente en caso de ausencia o vacante.
• Secretario: Puede ser un propietario o persona externa (administrador de fincas). Levanta actas y custodia la documentación.
• Administrador: Puede ser un propietario o un profesional externo (administrador de fincas colegiado). Sus funciones se enumeran en el art. 20 LPH.

Juntas de propietarios: ordinarias y extraordinarias

#### Junta ordinaria

Debe celebrarse al menos una vez al año (art. 16.1 LPH) para aprobar los presupuestos y cuentas del ejercicio anterior. La convocatoria corresponde al presidente, con una antelación mínima de 6 días (art. 16.3 LPH).

#### Junta extraordinaria

Puede convocarse por el presidente cuando lo estime conveniente o cuando lo soliciten al menos el 25% de los propietarios que representen el 25% de las cuotas de participación (art. 16.1 LPH). Debe celebrarse en el plazo de 30 días desde la solicitud.

#### Quorums de asistencia y votación

La LPH distingue distintos regímenes de mayorias:

Segunda convocatoria: Si en primera convocatoria no se alcanza el quorum, la junta puede celebrarse en segunda convocatoria (30 minutos después). En segunda convocatoria basta la asistencia de cualquier número de propietarios para los acuerdos que requieran mayoría simple.

#### Voto del ausente

El art. 17.8 LPH establece que los propietarios ausentes se entienden vinculados por los acuerdos adoptados. El acta debe notificarse a los ausentes, que disponen de 30 días naturales para manifestar su discrepancia. Si no lo hacen, su voto se computa como favorable.

Gastos comunes y cuotas de participación

#### Cuota de participación

Cada piso o local tiene asignada una cuota de participación expresada en porcentaje sobre el total del inmueble, fijada en el título constitutivo (art. 5 LPH). Esta cuota determina la contribución a gastos comunes y el peso del voto en la junta.

#### Gastos ordinarios y extraordinarios

• Gastos ordinarios: Los incluidos en el presupuesto anual aprobado en junta (limpieza, luz de zonas comunes, seguro, honorarios del administrador, mantenimiento ascensores).
• Derramas: Gastos extraordinarios no previstos en el presupuesto, como reparaciones urgentes, obras de mejora o adaptación. Se aprueban en junta con la mayoría correspondiente según la naturaleza de la obra.

#### Exención de gastos

El art. 17.4 LPH permite que los propietarios que no hayan votado a favor de mejoras no necesarias no esten obligados al pago de la derrama, siempre que la cuota de la derrama supere el importe de tres mensualidades ordinarias. No obstante, no pueden quedar privados de la mejora si es divisible.

Propietarios morosos

El impago de cuotas es uno de los problemas más frecuentes en las comunidades de propietarios. La LPH regula mecanismos específicos para su gestión.

#### Procedimiento monitorio de la LPH (art. 21 LPH)

La comunidad de propietarios puede reclamar las deudas liquidas, vencidas y exigibles a través del proceso monitorio especial regulado en el art. 21 LPH, en conexión con los arts. 812 y siguientes de la LEC. Para ello:

1. La junta debe adoptar un acuerdo de liquidación de deuda en el que se certifique la cantidad adeudada.
2. El secretario, con el visto bueno del presidente, emite un certificado de deuda.
3. Se requiere de pago al deudor mediante burofax o notificación fehaciente.
4. Si no paga en el plazo concedido, se presenta demanda de proceso monitorio ante el Tribunal de Instancia del lugar donde radique la finca.

#### Privación del derecho de voto (art. 15.2 LPH)

Los propietarios que no esten al corriente de pago de sus deudas con la comunidad pueden ser privados del derecho de voto en la junta. Para ello, la deuda debe ser liquida, vencida y exigible, y debe haber sido previamente reclamada.

#### Recargo por morosidad

Los estatutos de la comunidad pueden prever un recargo o interés de demora sobre las cuotas impagadas. Si los estatutos no lo preveen, se aplica el interés legal del dinero.

#### Afección real del piso (art. 9.1.e LPH)

El piso o local responde con afección real de las cantidades adeudadas a la comunidad por el propietario actual y los anteriores, con un límite de la parte vencida de la anualidad en curso y los tres años anteriores. Esto significa que el comprador de un inmueble puede verse obligado a pagar deudas del anterior propietario correspondientes a ese período.

Impugnación de acuerdos de la junta

Los propietarios disconformes con un acuerdo de la junta pueden impugnarlo judicialmente conforme al art. 18 LPH.

#### Causas de impugnación

Son impugnables los acuerdos que:

• Sean contrarios a la ley o a los estatutos de la comunidad.
• Resulten gravemente lesivos para los intereses de la comunidad en beneficio de uno o varios propietarios.
• Supongan un grave perjuicio para algun propietario que no tenga obligación de soportarlo.
• Se hayan adoptado con abuso de derecho.

#### Legitimación

Están legitimados para impugnar (art. 18.2 LPH):

• Los propietarios que hubieran salvado su voto en la junta (votaron en contra o se abstuvieron con constancia en acta).
• Los ausentes que manifiesten su discrepancia en el plazo de 30 días.
• Los propietarios que hayan sido indebidamente privados de su derecho de voto.

#### Plazo de impugnación

• Tres meses desde la adopción del acuerdo para los acuerdos contrarios a la ley o a los estatutos.
• Un año para los demás supuestos (acuerdos gravemente lesivos, perjudiciales o abusivos).
• El plazo se computa desde la notificación del acta al propietario.

#### Procedimiento judicial

La impugnación se tramita como juicio ordinario ante el Tribunal de Instancia del lugar donde radique la finca (art. 52.1.8 LEC). El propietario demandante debe estar al corriente de pago de sus obligaciones con la comunidad o consignar judicialmente las cantidades adeudadas.

Obras en la comunidad

La LPH distingue entre obras necesarias, de mejora y obras individuales en elementos privativos.

#### Obras necesarias (art. 10 LPH)

Son obligatorias sin necesidad de acuerdo de la junta las obras de conservación, accesibilidad y seguridad:

• Trabajos y obras necesarios para el adecuado sostenimiento y conservación del inmueble.
• Obras de accesibilidad universal (rampas, ascensores) cuando sean solicitadas por propietarios con discapacidad o mayores de 70 años, o cuando el gasto anual no exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes.
• Obras impuestas por la administración pública (ITE, rehabilitación energética).

#### Obras de mejora (art. 17 LPH)

Las obras de mejora no estrictamente necesarias requieren la aprobación de tres quintos de los propietarios y cuotas (art. 17.3 LPH). Los propietarios que voten en contra no están obligados a pagar si el gasto supera tres mensualidades ordinarias, aunque no pueden quedar privados de la mejora.

Actividades prohibidas y molestas

El art. 7.2 LPH prohibe el desarrollo en el piso de actividades prohibidas en los estatutos, daninas para la finca o molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilicitas. El presidente de la comunidad puede requerir al propietario u ocupante el cese inmediato de la actividad. Si el propietario no cesa, la comunidad puede ejercer la acción de cesación ante el tribunal, que puede imponer la privación del derecho de uso del piso por un plazo de hasta tres años.

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Preguntas frecuentes

¿?Puedo negarme a pagar una derrama aprobada en junta?

Solo puede negarse si voto en contra, la obra es de mejora (no necesaria) y la derrama supera tres mensualidades ordinarias de gastos comunes (art. 17.4 LPH). Para obras necesarias de conservación o accesibilidad, el pago es obligatorio.

¿Cuánto tiempo tengo para impugnar un acuerdo de la junta?

Tres meses para acuerdos contrarios a la ley o los estatutos, y un año para acuerdos gravemente lesivos o perjudiciales (art. 18.3 LPH), desde la notificación del acta.

¿?El comprador de un piso hereda las deudas con la comunidad?

Sí, parcialmente. El art. 9.1.e LPH establece una afección real limitada a las cantidades adeudadas de la anualidad en curso y los tres años anteriores. Es fundamental solicitar un certificado de deudas al administrador antes de comprar.

¿?Pueden quitarme el derecho de voto por no pagar las cuotas?

Sí, el art. 15.2 LPH permite que los propietarios morosos sean privados de su derecho de voto si la deuda es liquida, vencida y exigible y ha sido previamente reclamada.

¿?Es obligatorio el cargo de presidente de la comunidad?

Sí, el art. 13.2 LPH establece que el cargo es obligatorio. Solo puede excusarse por circunstancias personales que justifiquen la imposibilidad (edad avanzada, enfermedad). Si no hay acuerdo, el juez puede designar presidente mediante sorteo.

¿Qué puedo hacer si un vecino realiza actividades molestas?

El presidente debe requerir formalmente el cese de la actividad. Si persiste, la comunidad puede ejercer la acción de cesación del art. 7.2 LPH, que puede conllevar la privación del uso del piso por hasta tres años e indemnización por daños y perjuicios.