Derramas Extraordinarias en Comunidad de Propietarios: Guía Legal 2026

# Derramas Extraordinarias en Comunidad de Propietarios: Guía Legal 2026

Las derramas extraordinarias son cuotas especiales que la comunidad de propietarios aprueba para financiar gastos imprevistos o inversiones que superan la dotación del fondo de reserva. Generan numerosos conflictos y su régimen jurídico en la Ley de Propiedad Horizontal (LPH, aprobada por Ley 49/1960 y sucesivamente modificada) es técnicamente preciso.

¿Qué es una derrama extraordinaria?

A diferencia de las cuotas ordinarias (gastos corrientes de mantenimiento, seguros, portería, etc.), la derrama extraordinaria financia:

• Obras de conservación y mantenimiento urgentes o necesarias (impermeabilización, ascensor, caldera, fachada, cubierta).
• Instalaciones y mejoras acordadas por mayoría o mayoría cualificada.
• Gastos procesales derivados de litigios de la comunidad.
• Reposición del fondo de reserva cuando haya sido dispuesto (art. 9.1.f LPH exige mantenerlo en el 10% del presupuesto ordinario; el 5% desde la reforma de 2022 para comunidades pequeñas).

¿Cómo se aprueba válidamente una derrama?

La derrama requiere acuerdo de la junta de propietarios adoptado con las mayorías que correspondan según la naturaleza de la obra o gasto:

Requisito formal: el acuerdo debe figurar en el orden del día de la convocatoria (art. 16.2 LPH). Si la derrama no estaba prevista en el orden del día, el acuerdo es anulable (STS 3 de marzo de 2014).

¿Puede la comunidad acordar una derrama sin junta?

Solo en casos de urgencia y necesidad acreditada (art. 10.2 LPH en relación con el art. 20.c): el presidente puede ordenar obras urgentes sin acuerdo previo de la junta, comunicándolo de inmediato a todos los propietarios. Aun así, la junta posterior debe ratificar el gasto y aprobar la derrama correspondiente.

¿Cómo se distribuye la derrama entre propietarios?

La distribución se realiza en proporción a la cuota de participación de cada propietario en los elementos comunes (art. 5 LPH), salvo acuerdo unánime en contrario.

Existen dos situaciones especiales:

1. Mejoras no obligatorias (art. 11.3 LPH): si el coste supera tres mensualidades ordinarias, el propietario disidente que vote en contra tiene derecho a no contribuir. Sin embargo, no puede disfrutar de la mejora hasta que abone su parte con los intereses correspondientes.
2. Obras de accesibilidad (art. 10.1.b LPH): si el presupuesto supera 12 mensualidades de gastos comunes, el propietario que vote en contra no está obligado a pagar, aunque la comunidad puede realizarlas igualmente.

¿Cuándo y cómo hay que pagar la derrama?

El acuerdo de la junta debe fijar el plazo y la forma de pago. Si no lo especifica, se aplica el art. 21.1 LPH: la deuda es exigible desde el momento en que el propietario es notificado del acuerdo.

Las modalidades más habituales:

• Pago único: en la fecha que fije el acuerdo (habitualmente 30-60 días desde su notificación).
• Fraccionamiento: en tantos plazos como decida la junta, normalmente mensuales o trimestrales.

¿Qué pasa si no se paga la derrama?

El impago de derramas extraordinarias genera las mismas consecuencias que el impago de cuotas ordinarias:

1. Intereses de demora: los fijados en el acuerdo o, en su defecto, el interés legal del dinero (en 2025, 3,25%, art. 23 LPGE 2025, prorrogado). No hay recargo automático adicional salvo acuerdo de la junta.
2. Privación del derecho de voto en la junta mientras persista la deuda (art. 15.2 LPH): el propietario moroso no puede votar (aunque sí puede asistir y hablar) si ha sido requerido de pago y no ha pagado.
3. Acción monitoria (arts. 21.1 LPH y 812 LEC): la comunidad puede presentar demanda de proceso monitorio ante el tribunal de primera instancia del lugar del inmueble, sin necesidad de abogado ni procurador si la deuda no supera 2.000 €. La demanda se admite con la certificación del acuerdo y el requerimiento fehaciente.
4. Embargo preventivo sobre el inmueble (art. 21.5 LPH): el juez puede ordenar anotación preventiva en el Registro de la Propiedad, con preferencia sobre otras cargas salvo hipotecas previas inscritas.

Prescripción: la acción para reclamar cuotas de la comunidad de propietarios prescribe a los 5 años (art. 1966.3 CC aplicado por analogía, STS 30 de enero de 2020).

¿Cómo impugnar una derrama extraordinaria?

El propietario disconforme dispone de las siguientes vías:

Impugnación judicial del acuerdo (art. 18 LPH)

Los acuerdos son anulables (no nulos de pleno derecho) cuando:

• Infringen la LPH o los estatutos de la comunidad.
• Resultan gravemente lesivos para algún propietario en beneficio de otro u otros.
• Suponen un abuso de derecho.

Plazos de caducidad (art. 18.3 LPH):

• 3 meses para los propietarios que votaron en contra o se abstuvieron.
• 1 año para los propietarios ausentes en la junta o que no pudieron votar.

El plazo empieza a correr desde que el acuerdo les es notificado (acta de la junta).

Defecto formal: falta de convocatoria o de orden del día

Si la derrama no figuraba en el orden del día, el acuerdo es impugnable por defecto de forma. La jurisprudencia del TS (STS 15 de noviembre de 2019) admite la subsanación si el propietario asistió y no protestó en el acto, pero exige protesta expresa si el propietario no fue convocado.

Oposición en el proceso monitorio

Si ya hay proceso monitorio en curso, el propietario puede formular oposición en el plazo de 20 días hábiles desde la notificación del requerimiento de pago, alegando:

• Nulidad del acuerdo de la junta.
• Pago ya efectuado.
• Falta de legitimación de la comunidad.

Lexiel asiste a propietarios y administradores de fincas en la redacción de impugnaciones de acuerdos, oposiciones a monitorios y recursos de apelación en materia de propiedad horizontal.