Desahucio por impago: guía completa para propietarios e inquilinos
Guía completa del desahucio por impago de alquiler: demanda, enervación, oposición, lanzamiento y derechos de propietarios e inquilinos.
Desahucio por impago: guía completa para propietarios e inquilinos
El desahucio por falta de pago de la renta es uno de los procedimientos más frecuentes en los tribunales civiles españoles. Regulado principalmente en los artículos 249.1.6, 250.1.1, 440 y 22.4 de la LEC, junto con la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), afecta tanto a propietarios como a inquilinos. Este artículo ofrece una guía completa desde ambas perspectivas.
Contexto legal
El desahucio por falta de pago se tramita como juicio verbal con independencia de su cuantía (art. 250.1.1 LEC). Es obligatoria la intervención de abogado y procurador en todo caso (art. 31.2.2 LEC). El procedimiento permite la acumulación de la acción de desahucio con la reclamación de rentas debidas (art. 437.4.3 LEC).
Perspectiva del propietario (actora)
#### Requisitos previos
- Verificar la existencia de contrato: escrito o verbal.
- Acreditar el impago: extractos bancarios que demuestren la falta de ingreso de la renta.
- Requerimiento previo: enviar un burofax con acuse de recibo y certificación de contenido requiriendo el pago. Esto tiene doble utilidad: acredita la mora e impide la enervación si se envía con al menos un mes de antelación (art. 22.4 LEC).
- Cuantificar la deuda: mensualidades impagadas, gastos repercutibles, IVA en locales comerciales.
#### La demanda de desahucio (Art. 440 LEC)
La demanda debe contener: identificación de las partes, datos del contrato, relación de impagos, acumulación de acciones (desahucio + reclamación de rentas), petición de condena en rentas futuras (art. 220.2 LEC) y solicitud de señalamiento de lanzamiento.
Especialidad del art. 440.3 LEC: la admisión incluye requerimiento al arrendatario para desalojar, pagar o formular oposición en 10 días hábiles, señalamiento de vista y de lanzamiento, y apercibimiento de sentencia de conformidad si no comparece.
#### La enervación: riesgo para el propietario
La enervación (art. 22.4 LEC) permite al inquilino paralizar el procedimiento pagando todas las rentas adeudadas antes de la vista. Solo puede ejercerse una vez y no procede si el arrendador requirió el pago con al menos un mes de antelación a la demanda.
Consejo clave: envíe SIEMPRE un burofax requiriendo el pago con al menos un mes de antelación. Esto impide la enervación y acelera significativamente el procedimiento.
Perspectiva del inquilino (receptora)
#### Opciones tras el requerimiento
Opción 1: Enervar -- pagar íntegramente las rentas debidas más costas (si no se le requirió previamente y no ha enervado antes).
Opción 2: Oponerse en 10 días hábiles (art. 440.3 LEC). Motivos: inexistencia de impago, falta de legitimación, compensación de deudas (arts. 21 y 26 LAU), defectos o vicios, cosa juzgada, prescripción (5 años, art. 1964 CC).
Opción 3: No hacer nada -- sentencia de conformidad con la demanda y lanzamiento en fecha señalada.
#### Protección de inquilinos vulnerables
- Suspensión del lanzamiento: Real Decreto-ley 11/2020 y prórrogas para inquilinos en situación de vulnerabilidad económica.
- Servicios sociales: el tribunal comunicará la situación a servicios sociales, que deben informar en 10 días (art. 441.5 LEC).
Plazos del procedimiento
| Actuación | Plazo | Base legal |
|---|---|---|
| Requerimiento previo (recomendado) | Al menos 1 mes antes de la demanda | Art. 22.4 LEC |
| Enervación / Oposición / Desalojo | 10 días hábiles | Art. 440.3 LEC |
| Vista oral (si hay oposición) | Fecha señalada por el tribunal | Art. 440.3 LEC |
| Sentencia | 10 días desde la vista | Art. 447 LEC |
| Lanzamiento | Fecha señalada en la admisión | Art. 440.3 LEC |
| Recurso de apelación | 20 días | Art. 458 LEC |
Acumulación de rentas futuras
En la demanda se solicita la condena al pago de las rentas que se devenguen desde la interposición hasta la efectiva desocupación (art. 220.2 LEC). El inquilino que quiera enervar deberá pagar también las devengadas hasta el momento del pago.
Cómo Lexiel automatiza el desahucio
- Burofax de requerimiento previo con los requisitos del art. 22.4 LEC para impedir la enervación.
- Demanda de desahucio con acumulación de acciones, personalizada con los datos del contrato y la deuda.
- Cálculo de rentas adeudadas incluyendo IPC, IVA en locales comerciales y gastos repercutibles.
- Escrito de oposición fundamentado si actúa como abogado del inquilino.
- Control de plazos: los 10 días del requerimiento, fecha de vista y fecha de lanzamiento.
- Vista Contraria: anticipar la estrategia de la parte contraria.
Errores frecuentes
Del propietario: no enviar burofax previo (permitiendo enervación), no acumular reclamación de rentas, no solicitar condena en rentas futuras, no solicitar lanzamiento, aceptar pagos parciales tras la demanda.
Del inquilino: ignorar el requerimiento, no acudir a servicios sociales si está en situación de vulnerabilidad, no aportar justificantes de pago, abandonar la vivienda sin entregar llaves formalmente.
Conclusión
El desahucio por impago exige conocimiento técnico de ambas partes. Para el propietario, la preparación previa es clave. Para el inquilino, la reacción rápida dentro de los plazos legales. En ambos casos, el asesoramiento legal es imprescindible.
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