Extinción del Arrendamiento de Vivienda: Causas, Desahucio y Procedimiento (LAU 2026)
Análisis de las causas de extinción del arrendamiento de vivienda (LAU art. 27): impago de renta, expiración, resolución por incumplimiento, desahucio por expiración, reforma RD-ley 6/2023 y jurisprudencia.
Extinción del Contrato de Arrendamiento de Vivienda
El contrato de arrendamiento de vivienda (Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos; LAU) puede extinguirse por diversas causas. El artículo 27 LAU regula las causas de resolución de pleno derecho a instancia de cualquiera de las partes o solo del arrendador.
Causas de Extinción del Arrendamiento
1. Transcurso del Plazo Contractual (Arts. 9-10 LAU)
La duración mínima de los arrendamientos de vivienda es de 5 años (7 si el arrendador es persona jurídica). Al cumplirse, el contrato se prorroga obligatoriamente por 3 años más (salvo que el arrendatario comunique que no desea prorrogar o el arrendador necesite recuperar la vivienda para sí o familiar de primer grado, con preaviso de 2 meses).
Desahucio por expiración del plazo: si transcurrida la prórroga el arrendatario no abandona, el arrendador puede iniciar el juicio verbal de desahucio por expiración de plazo.
2. Impago de Renta (Art. 27.2.a LAU)
El impago de una mensualidad de renta da derecho al arrendador a resolver el contrato y desahuciar al arrendatario. Es la causa más frecuente de litigio.
Procedimiento de desahucio por impago (art. 439.3 y ss. LEC):
- El arrendador interpone demanda de juicio verbal de desahucio ante el Tribunal de Instancia
- En la demanda puede acumular la acción de reclamación de rentas impagadas
- El tribunal notifica al arrendatario con un requerimiento de pago y una fecha para la vista + fecha de lanzamiento (señalada ya en el decreto de admisión)
- Si el arrendatario paga o consigna antes de la vista → desahucio "enerva" (se para el proceso), solo se puede enervjar una vez por contrato (art. 22.4 LEC)
- Si no comparece ni paga → decreto de lanzamiento
Reforma RD-ley 6/2023: El RD-ley 11/2020 y sus sucesivas prórrogas (finalizadas en 2023) introdujeron protecciones especiales para arrendatarios vulnerables que requerían informe de servicios sociales para el lanzamiento. Desde 2024, el régimen ordinario del art. 22 LEC está plenamente vigente.
3. Falta de Pago de Fianza (Art. 27.2.b LAU)
El impago de la fianza también es causa de resolución. La fianza equivale a 1 mensualidad de renta para vivienda (art. 36.1 LAU); el arrendador puede exigir garantías adicionales por acuerdo (hasta 2 mensualidades adicionales en arrendamientos de larga duración).
4. Daños Dolosos a la Finca (Art. 27.2.c LAU)
Causar daños dolosamente en la vivienda arrendada o llevar a cabo obras no consentidas por el arrendador legitiman la resolución.
5. Subarriendo o Cesión sin Consentimiento (Art. 27.2.e LAU)
El subarriendo o la cesión del arrendamiento sin consentimiento expreso del arrendador es causa de resolución. En vivienda, la cesión solo es posible en los casos del art. 12 LAU (fallecimiento del arrendatario).
6. Actividades Molestas, Nocivas o Ilícitas (Art. 27.2.f LAU)
Actividades molestas (ruido, vibraciones), peligrosas, insalubres, ilícitas o que causen daños al inmueble legitiman la resolución.
7. Necesidad del Arrendador (Art. 9.3 LAU)
El arrendador puede recuperar la vivienda antes del vencimiento del plazo de 5 años si necesita la vivienda para sí mismo o para sus familiares de primer grado (padres, hijos o cónyuge en caso de sentencia de separación/divorcio). Requiere:
- Preaviso de 2 meses al arrendatario
- Efectiva ocupación en el plazo de 3 meses desde el desalojo (si no ocupa, el arrendatario puede reclamar volver o ser indemnizado con una mensualidad por año de contrato restante)
El Juicio Verbal de Desahucio (Arts. 250 y ss. LEC)
Competencia
El Tribunal de Instancia del lugar de la finca arrendada es competente (art. 52.1.7 LEC).
Plazos Procesales Urgentes (Reforma LO 1/2025)
Desde 2025, el juicio verbal de desahucio tiene tramitación preferente: la vista se señala en los 10-30 días siguientes a la citación. El decreto de admisión ya incluye la fecha de lanzamiento (desalojo forzoso) por si el arrendatario no compareciese o no pagase.
Allanamiento Anticipado (Art. 437.4 LEC)
Si el arrendatario comunica al tribunal que entregará la posesión voluntariamente antes de la fecha señalada para la vista, puede evitar la condena en costas.
Suspensión por Vulnerabilidad
Cuando el arrendatario acredita situación de vulnerabilidad (bajos ingresos + sin alternativa habitacional), los servicios sociales pueden solicitar una suspensión del lanzamiento por un período máximo de 1-3 meses (vivienda privada) o 3-6 meses (persona jurídica grande tenedora). Este régimen está en constante revisión legislativa.
Arrendamiento de Local de Negocio
En los arrendamientos para uso distinto de vivienda (locales de negocio, art. 29-35 LAU), las causas de resolución son las del art. 1569 CC + las pactadas en el contrato. El juicio verbal de desahucio por impago sigue el mismo procedimiento de la LEC.
Conclusión
El desahucio es el procedimiento estrella en la práctica procesal civil de muchos despachos. El arrendador debe actuar rápidamente ante el primer impago para evitar la acumulación de deuda. La reforma RD-ley 6/2023 ha estabilizado el régimen ordinario, aunque las suspensiones por vulnerabilidad siguen siendo un factor de incertidumbre.
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