Licencias de Obras y Responsabilidad Urbanística en España: TRLSRU y LOUA (2026)

Régimen de Licencias de Obras en España

Las licencias urbanísticas son autorizaciones administrativas municipales necesarias para la realización de obras de construcción, ampliación, modificación o demolición. Su régimen jurídico está regulado por:

• Real Decreto Legislativo 7/2015 (TRLSRU): legislación estatal de suelo y rehabilitación urbana
• Legislaciones autonómicas: LOUA (Andalucía), LSCVK (País Vasco), LUCyL (Castilla y León), etc.
• PGOU y planeamiento municipal: usos permitidos, edificabilidad, altura, alineaciones

Tipos de Intervención Municipal

1. Licencia de Obras Mayor (Acto Previo)

Las obras mayores (nueva construcción, ampliación estructural, demolición, cambio de uso) exigen licencia previa. El silencio administrativo es negativo (art. 24.1 LPAC), no hay licencia por silencio positivo en materia urbanística.

Documentación para licencia mayor: proyecto técnico firmado por arquitecto + visado colegial, memoria descriptiva, presupuesto de ejecución material (PEM), estudio de seguridad y salud.

Plazo de resolución: normalmente 3 meses (varía por CCAA). El ayuntamiento puede suspender hasta que el promotor subsane deficiencias.

2. Comunicación Previa y Declaración Responsable (Ley 2/2011 + Reforma 2013)

La Ley 20/2013 de Garantía de la Unidad de Mercado impulsó la sustitución de licencias por comunicación previa o declaración responsable para obras menores (pequeñas reformas sin afección estructural) y determinadas actividades. Efecto: inicio inmediato sin esperar resolución, bajo responsabilidad del declarante. El ayuntamiento puede inspeccionar a posteriori.

3. Obras sin Licencia ni Comunicación

Las obras sin título habilitante son ilegales y sujetas a expediente de restablecimiento de la legalidad.

Infracciones Urbanísticas y Régimen Sancionador

Tipos de Infracciones (TRLSRU + Legislación Autonómica)

• Muy graves: parcelación ilegal en suelo no urbanizable protegido, obras en zonas de especial protección, incumplimiento de órdenes de demolición
• Graves: obras sin licencia sobre suelo no urbanizable, incumplimiento de normas de edificación sobre estructura o volumen
• Leves: incumplimiento de condiciones de la licencia sin alteración sustancial

Prescripción de infracciones (TRLSRU art. 36.1 y legislaciones autonómicas):

• Muy graves: 4 años
• Graves: 2 años (o 4 en protegidos)
• Leves: 1 año
• Obras en suelo rural no urbanizable: algunas CCAA establecen imprescriptibilidad (Andalucía, art. 185 LOUA para suelo no urbanizable)

Sanciones

Las multas varían por CCAA. La LOUA andaluza establece hasta el 100% del valor de las obras ilegales para infracciones muy graves + demolición.

Restablecimiento de la Legalidad Urbanística

Independientemente de la sanción, el ayuntamiento puede (y debe) ordenar la restauración de la legalidad:

1. Paralización de las obras en curso
2. Demolición de lo construido ilegalmente (si no son legalizables)
3. Legalización si las obras son compatibles con la normativa vigente (el promotor solicita licencia a posteriori)

Plazo para la acción de restablecimiento:

• Suelo urbano: 4 años desde la terminación de las obras (TRLSRU art. 36.2), transcurrido, las obras quedan en situación de fuera de ordenación (no se puede demoler, pero tampoco ampliar ni rehabilitar con ciertas limitaciones)
• Suelo no urbanizable protegido: imprescriptible en muchas CCAA (Andalucía, Madrid, Valencia)

Fuera de ordenación (art. 34 TRLSRU): las edificaciones existentes antes de un nuevo planeamiento que las incumple mantienen su situación consolidada pero sin posibilidad de ampliación ni cambio de uso.

Responsabilidad Penal Urbanística (Arts. 319-320 CP)

El Código Penal tipifica específicamente los delitos urbanísticos:

Art. 319 CP: Obras Ilegales

• Art. 319.1 CP: Construir en suelo no urbanizable de especial protección, zonas verdes, vías pecuarias, litoral protegido o espacios naturales protegidos, prisión 1-3 años, multa 12-24 meses y demolición
• Art. 319.2 CP: Construir sin licencia en suelo no urbanizable común o cuando se incumplan total o sustancialmente los requisitos de la normativa aplicable, prisión 6 meses-3 años + multa

Demolición judicial: La Sala 2ª del TS (STS 363/2006) estableció que la condena penal debe incluir la demolición como regla general, salvo que resulte desproporcionada en atención a las circunstancias.

Art. 320 CP: Funcionario que Informa o Concede Licencia Ilegal

El funcionario o autoridad que emita informes favorables o conceda licencias contrarias a las normas urbanísticas incurre en prisión 1-3 años e inhabilitación especial 7-10 años. Es el tipo más grave aplicable a técnicos municipales.

Conclusión

El abogado urbanista debe manejar tanto el derecho administrativo sancionador (prescripción, restablecimiento, legalización) como las implicaciones penales del art. 319 CP. La clave defensiva frente a expedientes de restablecimiento es acreditar que las obras están prescritas o son legalizables. En materia penal, la atipicidad (obras en suelo urbanizable con mera infracción administrativa) es la principal defensa.

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