LAU · Ley 12/2023 · 100% Gratis

¿Cuánto puedo subir el alquiler? Calculadora 2026

Calcula la actualización anual de tu renta de alquiler: IRAV 2,28% (contratos post-Ley 12/2023) o IPC (contratos anteriores). Ley 12/2023 de Vivienda, gran tenedor y zona tensionada. Vivienda habitual, turística y locales comerciales.

2022

Tope 2%

RDL 20/2022

2023

Tope 3%

RDL 1/2023

2024

Tope 3%

RDL 1/2024

2025+

IRAV

2,28% dic. 2024 (BOE-A-2024-26685)

Datos del contrato

Tipo de arrendamiento

Vivienda habitual

LAU tít. II · Ley 12/2023

Vivienda turística

LAU art. 5.e · Autonómico

Local / uso distinto

LAU tít. III · IPC libre

Renta mensual actual (€)

€

Año de actualización

Fecha de firma del contrato

Posterior al 26/05/2023

Aplica IRAV (Ley 12/2023 DA 10ª)

Anterior al 26/05/2023

Aplica IPC sin tope desde 2025

Índice de referencia oficial:

IRAV nov. 2025 = 2,29% (último publicado; introduce el dato real del mes anterior a tu actualización)

IRAV a aplicar (%), deja en blanco para usar el de referencia

El IRAV publicado por el INE para el mes anterior a la fecha de actualización de tu contrato (Res. INE 18/12/2024, BOE-A-2024-26685).

Gran tenedor (≥5 propiedades)

Art. 3.k Ley 12/2023: Persona física o jurídica con ≥5 viviendas en zona tensionada (10 en general)

Zona de mercado residencial tensionado

Declarada por CCAA según Art. 18 Ley 12/2023: verifica con tu ayuntamiento o comunidad

Aviso legal: Calculadora orientativa basada en el art. 18 LAU y la Ley 12/2023 de Vivienda. Para contratos firmados a partir del 26/05/2023, el índice aplicable es el IRAV publicado mensualmente por el INE (Resolución de la Presidencia del INE de 18/12/2024, BOE-A-2024-26685, vigor desde 01/01/2025). Para contratos anteriores, se aplica el IPC sin tope a partir de 2025 (expiración de los RDL de contención). Para viviendas en zonas tensionadas aplican restricciones adicionales. Consulta con un abogado especialista en arrendamientos antes de aplicar cualquier actualización de renta.

Normativa aplicable: LAU Art. 18 (actualización anual); Ley 12/2023 de Vivienda arts. 17-18, DA 10ª y DA 11ª (IRAV + zonas tensionadas); RDL 1/2024 (tope 3% para 2024); Resolución INE 18/12/2024 (BOE-A-2024-26685, definición y primera publicación IRAV); CC art. 1575 (locales).

Preguntas frecuentes sobre la actualización del alquiler

¿Es obligatorio actualizar el alquiler cada año?

No es automático: el arrendador debe comunicar por escrito al inquilino la nueva renta actualizada antes de que venza el período anual. La actualización no es retroactiva si no se notifica a tiempo. Si el arrendador no notifica la actualización dentro del año, pierde el derecho a aplicarla ese período (puede acumularlas a veces, dependiendo del contrato). Consulta con un abogado si tienes dudas sobre tu contrato específico.

¿Puede el inquilino negarse a pagar la renta actualizada?

El inquilino puede negarse si el arrendador no ha comunicado correctamente la actualización o si el porcentaje supera los límites legales. En caso de discrepancia, la resolución es judicial. Desde 2025, para contratos post-Ley 12/2023, el IRAV es el índice legal aplicable (publicado en BOE-A-2024-26685); ninguna de las partes puede aplicar un porcentaje diferente sin acuerdo expreso.

¿Qué diferencia hay entre zona tensionada y zona no tensionada?

Las zonas de mercado residencial tensionado (ZMRT) son declaradas por las comunidades autónomas cuando el esfuerzo de acceso a la vivienda supera el 30% de los ingresos medianos o los alquileres han subido más del 3% por encima del IPC en los últimos 5 años (Art. 18 Ley 12/2023). En estas zonas, los grandes tenedores no pueden subir la renta por encima de la del contrato anterior del mismo inmueble, y la renta inicial de nuevos contratos puede estar limitada por el índice de referencia de precios publicado por el MITMA.

Nota legal: Calculadora orientativa basada en el Art. 18.1 LAU (Ley 29/1994), la Ley 12/2023 de Vivienda y la Resolución INE 18/12/2024 (BOE-A-2024-26685, IRAV). Para contratos post-26/05/2023, el índice aplicable desde 01/01/2025 es el IRAV publicado mensualmente por el INE. Para contratos anteriores, aplica el IPC sin tope desde 2025. Para casos concretos, especialmente en zonas tensionadas o con grandes tenedores, consulta con un abogado especialista en arrendamientos urbanos.