Contrato de Alquiler: Errores Frecuentes y Cláusulas que Debes Revisar en 2026

# Contrato de Arrendamiento de Vivienda: Guía Completa 2026

El contrato de arrendamiento de vivienda se rige principalmente por la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos (LAU), modificada sustancialmente por la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda. Esta última introdujo cambios importantes en zonas tensionadas, limitación de rentas e índice de actualización propio.

Cláusulas obligatorias y esenciales

1. Identificación de las partes y del inmueble

El contrato debe identificar:

• Arrendador y arrendatario con DNI/NIE
• Dirección completa del inmueble (incluida referencia catastral)
• Descripción del estado del inmueble y del mobiliario (acta de entrega o inventario anexo)

Un inventario fotográfico firmado protege al arrendador ante reclamaciones de daños al finalizar el contrato.

2. Duración y prórrogas (Art. 9 LAU)

Desde la reforma de la Ley 12/2023:

• Prórroga obligatoria mínima: 5 años si el arrendador es persona física, 7 años si es persona jurídica.
• Si el arrendatario desea irse antes de que venza el primer año, debe avisar con 30 días de antelación.
• Finalizado el período mínimo, el contrato se prorroga 1 año automáticamente (Art. 10 LAU) salvo comunicación con 4 meses de antelación por el arrendador o 2 meses por el arrendatario.

Error frecuente: fijar un plazo de duración de 11 meses pensando que evita la prórroga. El Art. 9 LAU es imperativo para vivienda habitual: el arrendatario siempre tiene derecho a los 5 ó 7 años.

3. Renta y actualización (Arts. 17-18 LAU)

• La renta se fija libremente entre las partes, salvo en zonas de mercado tensionado donde la Ley 12/2023 limita la renta al contrato anterior más el IPC o al índice de contención.
• Actualización anual: desde el 31.12.2024 se aplica el nuevo Índice de Referencia para la Actualización de Arrendamientos (IRAV), publicado por el INE, en sustitución del IPC. El IRAV no puede superar el 3% en 2025 (disposición transitoria de la Ley 12/2023).
• La cláusula de actualización debe pactarse expresamente; si no se pacta, no opera.

4. Fianza legal (Art. 36 LAU)

• La fianza obligatoria es de 1 mensualidad para vivienda (2 mensualidades para uso distinto de vivienda).
• Debe depositarse en el organismo autonómico competente (IVIMA en Madrid, INCASÒL en Cataluña, etc.). El incumplimiento puede conllevar sanción al arrendador.
• Además de la fianza legal, pueden pactarse garantías adicionales (aval bancario, seguro de impago) hasta un máximo de 2 mensualidades adicionales (Art. 36.5 LAU).

5. Gastos y suministros

El contrato debe especificar qué gastos asume cada parte:

• Los gastos de comunidad y servicios generales que no sean individualizables corresponden al arrendador salvo pacto en contrario.
• Los suministros (luz, agua, gas) se imputan al arrendatario salvo acuerdo diferente.
• Si se repercuten los gastos de comunidad, el contrato debe especificar el importe anual.

6. Obras y conservación (Arts. 21-23 LAU)

• El arrendador tiene obligación de realizar todas las obras de conservación necesarias para mantener la habitabilidad.
• El arrendatario puede realizar pequeñas reparaciones de desgaste ordinario.
• Las obras de mejora por el arrendatario requieren consentimiento escrito del arrendador.
• Las obras necesarias de accesibilidad no necesitan autorización si el coste es inferior al importe de 12 mensualidades.

Cláusulas nulas más comunes

Renuncia a la prórroga obligatoria

Cualquier cláusula que prive al arrendatario de la prórroga mínima de 5/7 años (Art. 9 LAU) es nula de pleno derecho. No cabe "contrato de temporada" para vivienda habitual con duración artificialmente reducida.

Prohibición de empadronamiento

La cláusula que prohíbe al arrendatario empadronarse en la vivienda arrendada es nula, ya que contradice el derecho al empadronamiento como acto administrativo.

Exclusión de subarrendamiento con penalización abusiva

El arrendatario no puede subarrendar sin consentimiento del arrendador, pero una penalización desproporcionada puede ser abusiva si el arrendatario es consumidor.

Renuncias al IVA en vivienda habitual

El arrendamiento de vivienda está exento de IVA (Art. 20.1.23º LIVA). Incluir IVA en contratos de vivienda habitual es incorrecto; el arrendador haría tributar por IRPF igualmente.

Resolución anticipada del contrato

Por el arrendatario (Art. 11 LAU)

• Puede desistir en cualquier momento una vez transcurridos los 6 primeros meses.
• Debe avisar con 30 días de antelación.
• Si el contrato lo prevé, puede pactarse una indemnización máxima de 1 mensualidad por año restante de contrato.

Por el arrendador (Art. 9.3 LAU)

• Puede recuperar la vivienda para uso propio (o familiar en primer grado) una vez transcurrido el primer año, con 2 meses de preaviso y siempre que se haya previsto en el contrato.

Proceso de desahucio por impago en 2026

El procedimiento de desahucio por falta de pago (Arts. 437-441 LEC):

1. Requerimiento extrajudicial: aunque no es requisito previo legal, es práctica habitual y puede ser útil como prueba.
2. Demanda de desahucio: se presenta ante el Tribunal de Instancia del lugar del inmueble.
3. Decreto de admisión: el tribunal señala fecha de juicio y de lanzamiento simultáneamente.
4. Enervación de la acción: el arrendatario puede pagar la deuda y detener el proceso una sola vez durante la vigencia del contrato (Art. 22.4 LEC). Desde la Ley 12/2023, si el arrendatario es vulnerable, se comunica a los servicios sociales.
5. Lanzamiento: fijado en la propia resolución de admisión. Los plazos oscilan entre 3 y 9 meses según tribunal.

Lexiel y los contratos de arrendamiento

Lexiel permite analizar contratos de arrendamiento para:

• Detectar cláusulas potencialmente nulas o contrarias a la LAU
• Identificar lagunas en el contrato (sin cláusula de actualización, sin pacto de obras, etc.)
• Generar borradores adaptados a la normativa de cada CCAA
• Consultar la última jurisprudencia de las AAPP sobre cláusulas abusivas en arrendamientos

Analiza tu contrato con Lexiel →