Contrato de arrendamiento de vivienda en España 2026: LAU, derechos y obligaciones
Guía actualizada sobre el contrato de alquiler de vivienda: duración mínima tras la Ley de Vivienda 2023, fianza, actualización de renta, desahucio y derechos del inquilino y arrendador.
Marco legal: LAU y Ley de Vivienda 2023
El arrendamiento de vivienda en España se rige por la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos (LAU), profundamente modificada por la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda (BOE 25/05/2023) y el Real Decreto-ley 7/2019. Las normas de protección del arrendatario son, en gran medida, de derecho necesario: no pueden excluirse por acuerdo de las partes, aunque el contrato lo diga.
Duración del contrato
Prórroga obligatoria (Art. 9 LAU)
El arrendatario tiene derecho a permanecer en la vivienda durante 5 años desde la celebración del contrato (7 si el arrendador es persona jurídica). El arrendador no puede recuperar la vivienda antes de ese plazo salvo causa justificada (necesidad propia o de familiares de primer grado, siempre que se haga constar en el contrato al firmarlo).
Prórroga tácita (Art. 10 LAU)
Cumplidos los 5 (o 7) años, si ninguna de las partes comunica su voluntad de no renovar con al menos 4 meses de antelación el arrendador y 2 meses el arrendatario, el contrato se prorroga automáticamente por anualidades hasta un máximo de 3 años más.
Duración mínima tras Ley de Vivienda 2023
La ley no cambia los plazos del Art. 9 LAU, pero refuerza las prórrogas extraordinarias en zonas de mercado residencial tensionado (ver abajo).
La fianza
El Art. 36 LAU establece una fianza obligatoria de una mensualidad de renta para viviendas. El arrendador debe depositarla en el organismo autonómico correspondiente (IVIMA en Madrid, INCASÒL en Cataluña…). Incumplir el depósito puede generar sanciones administrativas.
Además de la fianza legal, el arrendador puede exigir garantías adicionales (aval bancario, depósito adicional), pero tras la Ley 12/2023, estas garantías adicionales no pueden superar dos mensualidades de renta (Art. 36.5 LAU).
Actualización anual de la renta (Art. 18 LAU)
El IPC como índice de actualización fue suprimido definitivamente. La renta solo puede actualizarse conforme al Índice de Garantía de Competitividad (IGC) o, desde el 31/12/2024, conforme al nuevo Índice de Referencia para la Actualización de Contratos de Arrendamiento de Vivienda publicado por el INE. En zonas tensionadas, la actualización no puede superar el citado índice aunque el contrato diga otra cosa.
Para contratos con grandes tenedores (titular de más de 10 inmuebles de uso residencial o más de 1.500 m²) en zonas tensionadas, la renta del nuevo contrato no puede superar la renta del contrato anterior o el índice de precios de referencia.
Obras y reparaciones
- Reparaciones necesarias: son cargo del arrendador (Art. 21 LAU). El arrendatario debe comunicarlas. Si el arrendador no actúa, el inquilino puede realizar las urgentes y repercutir el coste.
- Obras de mejora: el arrendador puede realizarlas sin el consentimiento del inquilino si no pueden diferirse. Puede suponer un aumento de renta hasta el 20% (Art. 22 LAU).
- Obras del arrendatario: requieren consentimiento escrito del arrendador. Las mejoras realizadas sin autorización pueden ser causa de resolución.
Causas de resolución del contrato (Art. 27 LAU)
El arrendador puede resolver el contrato por: falta de pago de la renta o fianza; subarriendo o cesión no consentidos; realización de obras no autorizadas que dañen el inmueble; realización de actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas; deterioro doloso o negligente del inmueble.
El arrendatario puede resolver por: no realización por el arrendador de reparaciones necesarias; perturbación de hecho o de derecho en la utilización de la vivienda.
El desahucio por impago
El procedimiento de desahucio por falta de pago se tramita por el juicio verbal especial (Arts. 250.1.1º LEC y 439 LEC). Plazos aproximados en 2026:
- Demanda de desahucio: presentación con acreditación de impago.
- Decreto de admisión: el Letrado de la Administración de Justicia señala fecha de juicio y lanzamiento (simultáneamente).
- Plazo de enervación: el arrendatario puede pagar la deuda hasta el día del juicio y enervar (dejar sin efecto) el desahucio, salvo que ya hubiera enervado anteriormente o el arrendador lo hubiese requerido 30 días antes.
- Sentencia y lanzamiento: si el inquilino no paga ni se opone, el lanzamiento puede producirse en 1-3 meses en la mayoría de tribunales.
La Ley 12/2023 introdujo medidas de suspensión del lanzamiento para personas vulnerables, coordinadas con los servicios sociales.
Zonas de mercado residencial tensionado
Los municipios o áreas pueden ser declarados zona tensionada por las CCAA. En estas zonas: la prórroga extraordinaria puede extenderse hasta 3 años adicionales más allá de la prórroga del Art. 10 LAU; los grandes tenedores deben respetar el índice de referencia de precios.
Obligaciones del arrendatario
- Pagar la renta en el plazo pactado (en defecto, primeros 7 días del mes).
- Conservar la vivienda con el cuidado de un buen padre de familia.
- Comunicar desperfectos al arrendador.
- No ceder ni subarrendar sin consentimiento escrito del arrendador.
- Permitir obras urgentes necesarias.
- Restituir la vivienda al término del contrato en el estado de entrega (salvo desgaste ordinario).
Obligaciones del arrendador
- Entregar la vivienda en condiciones de habitabilidad.
- Mantenerla en ese estado durante toda la vigencia (reparaciones necesarias).
- Depositar la fianza en el organismo autonómico.
- Respetar los plazos de prórroga obligatoria.
- Certificado energético y cédula de habitabilidad (en las CCAA que la exigen).
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