Contrato de arrendamiento de vivienda: guía completa LAU 2024

# Contrato de arrendamiento de vivienda: guía completa LAU 2024

El arrendamiento de vivienda en España se rige por la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (LAU), modificada de forma relevante por la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda. Esta reforma introdujo cambios sustanciales en la prórroga obligatoria, la actualización de la renta y las zonas de mercado residencial tensionado.

Ámbito de aplicación de la LAU

La LAU distingue tres tipos de contratos:

1. Arrendamiento de vivienda (Art. 2 LAU): cuando el arrendatario destina el inmueble a satisfacer su necesidad permanente de vivienda. Es el régimen más protector para el inquilino.
2. Arrendamiento para uso distinto del de vivienda (Art. 3 LAU): locales de negocio, temporada, etc. Las partes tienen mayor libertad de pacto.
3. Arrendamientos excluidos (Art. 5 LAU): viviendas suntuarias, habitaciones en la vivienda del arrendador (solo se aplica el Código Civil), etc.

Duración del contrato y prórroga obligatoria

La duración mínima efectiva es de 5 años si el arrendador es persona física, o 7 años si es persona jurídica (Art. 9.1 LAU). Esta duración se garantiza mediante las prórrogas anuales obligatorias: si el contrato inicial es inferior a 5 (o 7) años, se prorroga automáticamente al vencimiento de cada anualidad hasta alcanzar ese mínimo, salvo que el arrendatario comunique su intención de no renovar con 30 días de antelación.

Prórroga tácita (Art. 10 LAU)

Alcanzada la duración mínima:

• Si ninguna parte comunica su voluntad de no renovar, el contrato se prorroga automáticamente por plazos anuales hasta un máximo de 3 años adicionales.
• El arrendador debe preavisar con 4 meses de antelación al vencimiento; el arrendatario, con 2 meses.

Recuperación de la vivienda por necesidad del arrendador

El arrendador persona física puede recuperar la vivienda antes del vencimiento de la duración mínima si necesita el inmueble para sí mismo o sus familiares de primer grado (Art. 9.3 LAU), siempre que se hubiera pactado expresamente en el contrato y se comunique con al menos 2 meses de antelación.

Renta: fijación y actualización

Las partes pueden fijar libremente la renta inicial, excepto en zonas de mercado residencial tensionado (Art. 17 LAU, modificado por Ley 12/2023), donde la renta está limitada al índice de referencia de precios de alquiler o a la renta anterior incrementada en el IPC.

Actualización anual de la renta

• 2024: actualización máxima del 3% (límite transitorio), independientemente del IPC pactado en el contrato.
• 2025 en adelante: se aplicará el nuevo Índice de Referencia de Actualización de Arrendamientos (IRAV), que el INE pública anualmente y es inferior al IPC general.

La actualización debe pactarse expresamente. Si no se menciona en el contrato, la renta no se actualiza.

Fianza legal y garantías adicionales

Fianza obligatoria (Art. 36 LAU)

• 1 mensualidad de renta en arrendamientos de vivienda.
• Debe depositarse en el organismo autonómico correspondiente (IVIMA en Madrid, INCASÒL en Cataluña, etc.).
• El arrendador está obligado a devolverla en el plazo de 1 mes desde la entrega de llaves, salvo imputación justificada de daños.

Garantías adicionales (Art. 36.5 LAU)

El arrendador puede exigir garantías adicionales (aval bancario, seguro de impago), pero su cuantía total no puede superar el equivalente a 2 mensualidades de renta adicionales (es decir, 3 en total contando la fianza, salvo en contratos de duración pactada superior a 5 años).

Gastos, suministros y obras

Distribución de gastos

• Gastos de formalización (notaría, registro): salvo pacto, los paga el arrendador.
• IBI y tasas municipales: salvo pacto expreso que los traslade al arrendatario.
• Suministros (luz, agua, gas): habitualmente los paga el arrendatario; deben figurar en el contrato.
• Gastos de comunidad: el arrendador puede repercutirlos al arrendatario si se pacta expresamente y con indicación del importe anual.

Obras de conservación y mejora

• Conservación (Art. 21 LAU): el arrendador debe realizar las obras necesarias para mantener la habitabilidad. El arrendatario no puede exigir reducción de renta por obras urgentes, pero puede resolverlo si duran más de 20 días.
• Mejora (Art. 22 LAU): el arrendatario debe tolerarlas si son necesarias y no impiden el uso de la vivienda. Si las obras duran más de 20 días, el arrendatario tiene derecho a reducción proporcional de renta.
• Pequeñas reparaciones (Art. 21.4 LAU): a cargo del arrendatario por desgaste del uso ordinario (bisagras, grifos, bombillas, etc.).

Extinción del contrato

Causas de resolución a instancia del arrendador (Art. 27 LAU)

1. Falta de pago de la renta o cantidades asimiladas.
2. Falta de pago de la fianza o sus actualizaciones.
3. Realización de obras no consentidas.
4. Uso del inmueble para actividades molestas, peligrosas o ilícitas.
5. Subarriendo o cesión no consentidos.
6. Daños causados dolosamente en la finca o abandono.

Causas de resolución a instancia del arrendatario (Art. 26 LAU)

1. Incumplimiento de la obligación de conservación.
2. La vivienda es declarada ruinosa o se vuelve inhabitable.
3. Perturbación de hecho o de derecho del arrendador en el uso.

Desahucio por impago de renta

El procedimiento es el juicio verbal (Art. 250.1.1º LEC), con posibilidad de acumulación de la acción de reclamación de rentas. Desde la reforma procesal de 2023, los servicios sociales deben ser notificados en casos de personas vulnerables, y el proceso puede suspenderse hasta que se encuentre solución habitacional.

Cláusulas abusivas habituales

Son nulas de pleno derecho (Art. 6 LAU) las cláusulas que:

• Exijan una renta superior al índice legal en zonas tensionadas.
• Trasladen al arrendatario gastos correspondientes al arrendador (formalización, IBI, tasas municipales) sin indicación expresa.
• Renuncien a las prórrogas mínimas de 5/7 años.
• Exijan fianza o garantías superiores al máximo legal.
• Impongan la renuncia al derecho de adquisición preferente (tanteo y retracto, Art. 25 LAU).

Derecho de adquisición preferente

El arrendatario tiene derecho de tanteo (30 días naturales desde la notificación fehaciente de la decisión de vender) y retracto (30 días naturales desde el conocimiento de la venta) sobre la vivienda arrendada (Art. 25 LAU), salvo que el contrato excluya expresamente este derecho.

Conclusión

El arrendamiento de vivienda es una de las áreas del Derecho Civil con mayor intervención normativa y litigiosidad creciente. Conocer los derechos y obligaciones de ambas partes, redactar correctamente el contrato y documentar adecuadamente el estado del inmueble al inicio y fin del arrendamiento son las mejores herramientas para evitar conflictos. Ante cualquier duda, consulta con un abogado especializado.