Contrato de arrendamiento: cláusulas esenciales, LAU y novedades 2026

El marco legal del arrendamiento de vivienda en España 2026

El arrendamiento de vivienda habitual en España se rige por la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (LAU), con las modificaciones introducidas por el Real Decreto-ley 7/2019 (que elevó la duración mínima a 5/7 años) y, sobre todo, por la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda (conocida como "Ley de Vivienda"), que introdujo cambios estructurales en la actualización de la renta, la limitación en zonas tensionadas y la prórroga extraordinaria.

Duración mínima y prórrogas

Duración mínima obligatoria (Art. 9 LAU):

• Arrendatario persona física: 5 años de duración mínima obligatoria
• Arrendatario persona jurídica (empresa): 7 años de duración mínima obligatoria

Durante este período, el arrendatario puede desistir libremente del contrato (con 30 días de preaviso y posible penalización proporcional pactada) pero el arrendador NO puede resolver el contrato salvo causas tasadas (impago, daños, actividades ilícitas).

Prórroga tácita (Art. 10 LAU):

• Agotada la duración mínima, si ninguna de las partes denuncia el contrato con 4 meses de antelación (arrendador) o 2 meses (arrendatario), se prorroga por plazos anuales hasta un máximo de 3 años adicionales.

Prórroga extraordinaria (Ley 12/2023):

En zonas de mercado residencial tensionado declaradas por la CCAA, el arrendatario puede solicitar una prórroga extraordinaria de hasta 1 año adicional más allá de la duración mínima, si acredita situación de vulnerabilidad económica.

La actualización de la renta y el IRAV

Hasta 2022, la actualización de la renta estaba vinculada al IPC. La Ley 12/2023 y las medidas de emergencia introducidas desde 2022 han cambiado el sistema:

Actualización 2026:

El índice de referencia para la actualización de la renta de arrendamientos de vivienda es el IRAV (Índice de Referencia para la Actualización de la Renta de Arrendamientos de Vivienda), publicado mensualmente por el INE. El IRAV limita el incremento de la renta a niveles inferiores al IPC general, protegiendo la capacidad adquisitiva del arrendatario.

¿Qué ocurre si el contrato no menciona actualización?

Si el contrato no prevé actualización, la renta es invariable durante toda la duración pactada. Conviene incluir siempre una cláusula de actualización expresa referenciada al IRAV.

Zonas de mercado tensionado:

En las zonas declaradas tensionadas, la renta del nuevo contrato no puede superar:

a) La renta del contrato anterior + IRAV aplicado anualmente

b) El índice de precios de referencia publicado por el Ministerio de Vivienda

Cláusulas esenciales que debe incluir todo contrato

1. Identificación completa de las partes

• Arrendador: nombre, NIF, domicilio, datos registrales del inmueble (finca registral, referencia catastral)
• Arrendatario: nombre, NIF, domicilio

2. Descripción del inmueble

• Dirección completa
• Superficie útil declarada
• Referencia catastral (obligatoria desde 2007 según Art. 13 Ley 58/2003 General Tributaria)
• Anejos incluidos (garaje, trastero, plaza de aparcamiento)

3. Destino del arrendamiento

Declaración expresa de que el destino es vivienda habitual del arrendatario (para que aplique la LAU de vivienda y no la LAU de uso distinto, que tiene un régimen muy diferente).

4. Renta y forma de pago

• Importe mensual en números y letras
• Fecha límite de pago (habitualmente del 1 al 5 del mes)
• Cuenta bancaria del arrendador o forma de pago
• Recibo obligatorio (Art. 17.4 LAU)

5. Actualización de la renta

• Cláusula de actualización referenciada al IRAV publicado por el INE
• Período de actualización: anual, al cumplearse cada anualidad del contrato

6. Duración

• Fecha de inicio y fecha de vencimiento de la duración pactada
• Referencia expresa al plazo mínimo legal (5 años si arrendatario persona física)

7. Fianza (Art. 36 LAU)

• Importe: 1 mensualidad de renta para vivienda (2 mensualidades para uso distinto de vivienda)
• Depósito obligatorio: en la comunidad autónoma correspondiente (Agencia de Vivienda, Registro de Fianzas, etc.). El incumplimiento conlleva sanciones.
• Devolución: al finalizar el arrendamiento, si no hay deudas ni daños, en el plazo de 30 días (según LAU) con interés legal del dinero si se retrasa.

8. Garantías adicionales (Art. 36.5 LAU)

Desde 2019, la garantía adicional máxima (aval, depósito, etc.) está limitada a 2 mensualidades de renta para contratos de hasta 5 años de duración. Para contratos de mayor duración, puede pactarse libremente.

9. Gastos y suministros

• ¿Qué gastos son a cargo del arrendatario? (generalmente: suministros, agua, luz, gas; IBI habitualmente a cargo del arrendador)
• ¿Qué gastos son a cargo del arrendador? (derramas ordinarias de comunidad, IBI salvo pacto contrario)
• Referencia a quién contrata y paga los suministros

10. Estado del inmueble y inventario

Describe el estado del inmueble al inicio del arrendamiento. Un inventario fotográfico firmado por ambas partes, incorporado como anejo, es esencial para resolver disputas sobre el estado del inmueble a la devolución.

11. Obras

• ¿Puede el arrendatario realizar obras? Generalmente solo de adaptación para discapacidad (Art. 24 LAU) y con consentimiento para otras.
• Obligación de reponer el estado original al terminar, salvo pacto contrario.

12. Cesión y subarriendo

Prohibición expresa de cesión o subarrendamiento sin consentimiento del arrendador (Art. 8 LAU).

13. Derecho de adquisición preferente

• Si el arrendador decide vender el inmueble, el arrendatario tiene tanteo y retracto (Art. 25 LAU), salvo que el contrato los excluya expresamente (posible solo para contratos de duración superior a 5 años).

Cláusulas nulas más frecuentes

La LAU prohíbe determinadas cláusulas. Las más habituales en contratos abusivos:

1. Renuncia al plazo mínimo: "El arrendatario acepta que el arrendador puede resolver el contrato en cualquier momento". NULA, el plazo mínimo de 5 años no es disponible.

1. IPC como índice de actualización desde 2024: Nulo por contrario a norma imperativa (el IRAV desplaza al IPC para vivienda habitual).

1. Exoneración de responsabilidad del arrendador por vicios ocultos: Nulo conforme al Art. 21 LAU.

1. Prórroga automática indefinida: Solo puede pactarse prórroga por plazos anuales hasta el máximo legal.

1. Obligación del arrendatario de pagar el IBI: Puede pactarse (Art. 20 LAU), pero debe ser expresa. Si no está pactado, el IBI es a cargo del arrendador.

1. Penalización excesiva por desistimiento: El Art. 11 LAU solo permite una mensualidad de renta por año que reste de contrato hasta el mínimo. Penalizaciones superiores son nulas.

Certificado energético: obligatorio

Desde 2013, es obligatorio disponer del certificado de eficiencia energética del inmueble y entregarlo al arrendatario antes de la firma del contrato. Su ausencia puede dar lugar a sanciones administrativas. Desde la Ley 12/2023, el arrendador debe informar al arrendatario de la calificación energética del inmueble.

Cómo Lexiel ayuda en arrendamientos

Lexiel incorpora plantillas de contrato de arrendamiento de vivienda actualizadas a 2026 (LAU + Ley 12/2023), con los anejos de inventario y el protocolo de actualización de renta con el IRAV. El motor de escritos incluye:

• Demanda de desahucio por impago
• Demanda de desahucio por expiración del plazo
• Oposición a demanda de desahucio
• Reclamación de fianza

Genera tu contrato de arrendamiento con Lexiel →