ITP y AJD en la compraventa de vivienda 2026: guía completa por CCAA
Guía práctica del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) y Actos Jurídicos Documentados (AJD) en la compra de vivienda en España 2026. Tipos por CCAA, segunda mano vs obra nueva, tipos reducidos y quién paga el AJD de hipoteca.
# ITP y AJD en la Compraventa de Vivienda 2026
La pregunta que se hacen todos los compradores
"¿Cuánto voy a pagar de impuestos al comprar el piso?" Es, sin duda, una de las preguntas más frecuentes en los despachos de derecho inmobiliario. La respuesta depende de dos factores clave: si la vivienda es de segunda mano o nueva, y en qué Comunidad Autónoma está ubicada.
Este artículo explica el régimen fiscal completo aplicable en 2026.
El impuesto que corresponde: ITP vs IVA
En España, la compraventa de vivienda tributa por uno de estos dos impuestos, nunca por ambos (son incompatibles):
- ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales Onerosas): segunda mano, cuando el vendedor es un particular u opera fuera de su actividad empresarial
- IVA (10% general, 4% VPO): primera transmisión por promotor o empresario (obra nueva)
La distinción clave no es si la vivienda es nueva o usada en términos constructivos, sino si el transmitente actúa como empresario. Un promotor que vende un piso reformado como actividad sujeta a IVA tributa por IVA, no por ITP.
ITP 2026: tipos por Comunidad Autónoma
El ITP es un impuesto cedido a las CCAA, que fijan su propio tipo dentro de los márgenes estatales. Los tipos generales vigentes en 2026 son:
| CCAA | Tipo general | Tipo reducido | Condición del tipo reducido |
|---|---|---|---|
| Madrid | 6% | ( | ) |
| Navarra | 6% | ( | ) |
| País Vasco | 7% (4% Bizkaia) | ( | ) |
| La Rioja | 7% | 5% | Jóvenes ≤ 36 años |
| Andalucía | 7% | 3,5% | Jóvenes ≤ 35 años, VPO |
| Canarias | 6,5% (IGIC) | , | No aplica ITP, sino IGIC |
| Aragón | 8% | 5% | Familia numerosa, discapacidad |
| Asturias | 8% | 3% | Jóvenes ≤ 35 años, VPO |
| Baleares | 8% | 4% | ≤ 36 años, vivienda ≤ 200.000 € |
| Castilla y León | 8% | 4% | Jóvenes ≤ 36 años, municipios < 10.000 hab. |
| Castilla-La Mancha | 9% | 6% | VPO, familia numerosa |
| Extremadura | 8% | 6% | VPO |
| Murcia | 8% | 3% | Familia numerosa, ≤ 35 años |
| Cataluña | 10% | 5% | VPO, jóvenes ≤ 32 años |
| Valencia | 10% | 8% | Jóvenes ≤ 35 años |
| Galicia | 10% | 3% | ≤ 36 años, familia numerosa |
| Cantabria | 10% | 5% | ≤ 35 años, familia numerosa |
Diferencia máxima entre CCAA: comprar un piso de 300.000 € en Madrid cuesta 18.000 € de ITP. La misma vivienda en Cantabria o Galicia: 30.000 €. Una diferencia de 12.000 € solo por la ubicación.
¿Dónde se paga el ITP?
El ITP se paga en la CCAA donde está ubicado el inmueble, no donde reside el comprador. Un comprador catalán que adquiere un piso en Madrid paga el ITP madrileño (6%), no el catalán (10%).
Esto tiene implicaciones prácticas: si la operación involucra un bien en una CCAA fronteriza, la determinación del punto de conexión puede ser relevante.
AJD (Actos Jurídicos Documentados)
El AJD grava los documentos notariales que son inscribibles en un registro público y tienen contenido económico. En compraventas, se divide en:
AJD de la escritura de compraventa
- Se aplica tanto en segunda mano como en obra nueva
- El tipo varía por CCAA: desde 0,5% (Navarra, País Vasco) hasta 1,5% (la mayoría)
- En segunda mano el AJD es de menor cuantía porque el inmueble ya tributó ITP
AJD de la escritura de hipoteca: lo paga el banco desde 2019
La Ley 5/2019 (LCCI), fruto de la histórica sentencia del Pleno del Tribunal Supremo de noviembre de 2018, estableció que el sujeto pasivo del AJD en la constitución de hipotecas es el prestamista (banco), no el prestatario (comprador).
Antes de la LCCI, este impuesto (entre 0,5% y 1,5% del capital hipotecario) lo pagaba el comprador, lo que generó miles de reclamaciones y el célebre caos del Pleno del TS de octubre-noviembre de 2018.
Desde enero de 2019, el comprador no paga el AJD de la hipoteca. El banco sí.
Resumen: ¿qué paga el comprador según el tipo de vivienda?
Segunda mano
- ✅ ITP (% según CCAA)
- ✅ AJD escritura compraventa (reducido, 0,1-0,2% aprox.)
- ❌ IVA: no aplica
- ❌ AJD hipoteca: lo paga el banco
Obra nueva (primera transmisión)
- ❌ ITP: no aplica
- ✅ IVA (10% general, 4% VPO)
- ✅ AJD escritura compraventa (% según CCAA)
- ❌ AJD hipoteca: lo paga el banco
Otros gastos habituales (no impuestos)
- Notaría: ~600-1.500 €
- Registro de la Propiedad: ~300-800 €
- Gestoría: ~300-600 €
- Tasación: ~300-600 €
Tipos reducidos: ¿quién puede acogerse?
La mayoría de CCAA tienen tipos reducidos de ITP para:
- Jóvenes (generalmente menores de 35-36 años) que compran su primera vivienda habitual
- Familias numerosas que cambian de vivienda por insuficiencia de espacio
- Personas con discapacidad (≥33% o ≥65% según la CCAA)
- Viviendas de Protección Oficial (VPO)
- Municipios pequeños (Castilla y León: < 10.000 habitantes)
La exigencia habitual es que sea la primera vivienda habitual del comprador, que se mantenga como tal durante un período mínimo (generalmente 3 años) y que el precio no supere un tope determinado.
Plazo de liquidación
El plazo para autoliquidar el ITP es de 30 días hábiles desde la firma de la escritura. La presentación fuera de plazo genera:
- Hasta 3 meses de retraso: recargo del 5%
- De 3 a 6 meses: recargo del 10%
- De 6 a 12 meses: recargo del 15%
- Más de 12 meses: recargo del 20% + intereses de demora (4,0625% anual; Art. 26.6 LGT)
Canarias: IGIC, no ITP
Canarias no aplica el ITP estatal. Los bienes inmuebles ubicados en Canarias tributan por el IGIC (Impuesto General Indirecto Canario):
- Tipo general: 7%
- Vivienda nueva: tipo reducido 3% (VPO 0%)
- La segunda mano tributa también por IGIC (7%) si el vendedor es empresario, o está exenta si es particular (sin ITP alternativo significativo)
Consecuencias para el asesoramiento inmobiliario
Para un abogado o asesor inmobiliario, el dominio de este régimen es esencial:
- Verificar siempre si el transmitente actúa como empresario antes de determinar si aplica ITP o IVA, un error puede suponer el devengo de recargos importantes
- Informar al cliente del coste fiscal real antes de firmar el contrato de arras, muchos compradores descubren el ITP demasiado tarde
- Revisar si el cliente puede aplicar tipo reducido: no todos los gestores lo comprueban de oficio
- Conservar prueba de la habitualidad si se aplica tipo reducido (empadronamiento, contratos de suministros)
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