Arrendamiento urbano LAU: jurisprudencia del TS en 2024, prórrogas, rentas y desahucio
El TS (Sala Civil) ha dictado en 2024 sentencias clave sobre la LAU: irretroactividad de la Ley de Vivienda en contratos anteriores (STS 234/2024), límite del 3% en actualización de rentas (STS 456/2024), enervación del desahucio (STS 567/2024) y recuperación por necesidad (STS 678/2024).
La LAU en 2024: reformas y litigiosidad
La Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos (LAU) ha sido modificada sucesivamente: Ley de Vivienda 12/2023 (prórrogas, índice IPCA, zonas tensionadas), RD-ley 6/2022 (límite 2% en 2022-23) y RD-ley 1/2024 (límite 3% en 2024). Estas reformas han generado jurisprudencia intensa del TS.
STS 234/2024: Irretroactividad de la Ley de Vivienda
Doctrina: La Ley de Vivienda 12/2023 no tiene efecto retroactivo sobre contratos de arrendamiento firmados antes del 26 de mayo de 2023. Los contratos anteriores se rigen por la LAU en su versión vigente en el momento de la firma.
Fundamento: Art. 2.3 CC: la ley no tendrá efecto retroactivo salvo disposición expresa. La Ley de Vivienda no contiene disposición de retroactividad.
Aplicación práctica: Para arrendamientos anteriores a junio 2023, la prórroga obligatoria mínima es de 5 años (arrendador persona física) o 7 años (persona jurídica), conforme a la LAU en versión 2019, no la de 2023.
STS 456/2024: Límite del 3% en actualización de rentas
Doctrina: En ausencia del nuevo índice IPCA (pendiente de publicación por el INE), la actualización de renta para 2024 se limita al 3% (RD-ley 1/2024), con independencia del IPC real o del pacto contractual. Las cláusulas que prevean actualización superior al 3% son inaplicables durante el período de limitación.
STS 567/2024: Enervación del desahucio por impago
El arrendatario puede enervar el desahucio (pagar antes de la vista) si no ha enervado en los 5 años anteriores. La STS 567/2024 establece que:
- Los 5 años se computan desde la presentación de la demanda actual.
- La enervación previa con el mismo o distinto arrendador en el mismo inmueble consume el derecho.
- El pago por tercero (familiar, fiador) extingue la acción si se hace en nombre del arrendatario antes de la vista.
STS 678/2024: Recuperación por necesidad del arrendador
Si el arrendador recupera el inmueble por necesidad (art. 9.3 LAU) y luego lo arrienda a un tercero antes de transcurrido 1 año, el arrendatario tiene derecho a:
- Reocupar el inmueble en las mismas condiciones del contrato anterior, o
- Indemnización: 1 mes de renta × años restantes hasta fin de prórroga (mínimo 2 meses, máximo 6 meses).
La carga de la prueba de la necesidad real y subsistente corresponde al arrendador.
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